אישור עקרוני למשכנתא – מה זה, איך מקבלים ולמה לא כדאי לעצור שם?

מצאתם דירה שאתם אוהבים, התחלתם לבדוק מחירים ואולי אפילו כבר דיברתם עם הבנק. בשלב הזה אחד המושגים הראשונים שתפגשו הוא אישור עקרוני למשכנתא.

אבל מה באמת אומר האישור? האם הוא מבטיח שתקבלו משכנתא? האם הריביות שמופיעות בו הן הריביות הסופיות? והאם אפשר להתקדם לרכישת דירה רק על בסיס האישור?

במאמר הזה נעשה סדר.

מהו אישור עקרוני למשכנתא?

אישור עקרוני הוא למעשה תשובה ראשונית של הבנק לבקשת המשכנתא שלכם.

אתם מעבירים לבנק מידע בסיסי כמו:

• גובה ההכנסות שלכם

• התחייבויות והלוואות קיימות

• סכום המשכנתא המבוקש

• שווי הנכס או מחיר הרכישה

• ההון העצמי שעומד לרשותכם

• תקופת המשכנתא הרצויה

בהתאם לנתונים שהצגתם, הבנק בוחן האם הוא מוכן עקרונית להעמיד לכם את המימון.

חשוב להבין: אישור עקרוני אינו אישור סופי לביצוע המשכנתא.

בהמשך הבנק עשוי לבקש מסמכים, לבדוק את הנתונים שהצהרתם עליהם, לבחון את הנכס ולבצע בדיקות נוספות לפני העמדת ההלוואה בפועל.

למה כדאי לקבל אישור עקרוני לפני שמתקדמים עם רכישת דירה?

אחת הטעויות הנפוצות היא להתחיל לחפש דירות לפי התחושה של "כמה אנחנו יכולים להרשות לעצמנו".

לדוגמה, משפחה יכולה להחזיק בהון עצמי מסוים ולהניח שהיא יכולה לרכוש נכס בסכום מסוים, אבל בפועל יכולת המימון מושפעת גם מההכנסות, מהתחייבויות קיימות, מאחוז המימון ומההחזר החודשי.

לכן, עוד לפני שחותמים על חוזה רכישה, מומלץ להבין:

כמה משכנתא ניתן לקבל, איזה החזר חודשי מתאים לכם ומהו תקציב הרכישה האמיתי שלכם.

אישור עקרוני הוא שלב חשוב בתהליך הזה.

קיבלתי אישור עקרוני – אז יש לי משכנתא?

לא בדיוק.

האישור אומר שהבנק בחן את הנתונים הראשוניים ומוכן עקרונית לבחון את העסקה.

האישור עדיין עשוי להיות כפוף לבדיקות נוספות, למשל:

הצגת תלושי שכר או אישורי הכנסה, תדפיסי חשבון בנק, בדיקת נתוני אשראי, שמאות לנכס, מסמכי העסקה ובדיקות משפטיות.

לכן חשוב לא להתייחס לאישור העקרוני כאילו הכסף כבר נמצא בחשבון.

אישור עקרוני הוא לא תמהיל משכנתא

זו אחת הנקודות החשובות ביותר.

אנשים רבים מקבלים מהבנק הצעה ואומרים:

"הבנק אישר לי משכנתא."

אבל השאלה החשובה היא לא רק האם הבנק אישר.

השאלה היא:

האם המשכנתא שהוצעה לכם באמת מתאימה לכם?

משכנתא מורכבת ממספר מסלולים, ולכל מסלול יכולים להיות מאפיינים שונים:

• סוג הריבית

• תקופת ההלוואה

• הצמדה למדד

• אפשרות לשינויים בהחזר

• נקודות יציאה

• חשיפה לשינויי ריבית

• עלות כוללת לאורך השנים

שתי משכנתאות באותו סכום יכולות להתחיל בהחזר חודשי דומה, אבל להגיע לעלות כוללת שונה משמעותית לאורך השנים.

לכן לא בוחנים משכנתא רק לפי ההחזר הראשון.

למה ההחזר החודשי הראשוני עלול להטעות?

נניח שהבנק מציע לכם משכנתא וההחזר נראה נוח.

התגובה הטבעית היא:

"מצוין, אנחנו יכולים לעמוד בזה."

אבל צריך לבדוק גם מה עלול לקרות בהמשך.

במסלולים מסוימים הריבית יכולה להשתנות. במסלולים צמודים למדד גם יתרת הקרן עשויה להשתנות בהתאם לתנאי המסלול.

לכן חשוב להסתכל לא רק על:

כמה אני משלם בחודש הראשון?

אלא גם על:

כמה המשכנתא עלולה לעלות לי לאורך השנים?

כמה הון עצמי צריך למשכנתא?

גובה ההון העצמי הנדרש תלוי בסוג העסקה ובמגבלות המימון החלות עליה.

אבל גם כאשר יש לכם את ההון העצמי הנדרש, זה עדיין לא אומר שכל סכום משכנתא יתאים ליכולת הכלכלית שלכם.

לדוגמה:

יכול להיות שלרוכשים יש מספיק הון עצמי לרכישת הנכס, אבל ההחזר החודשי שיידרש עבור יתרת המימון יהיה גבוה מדי ביחס להכנסות שלהם.

לכן צריך לבחון יחד:

הון עצמי + הכנסה + התחייבויות + סכום המשכנתא + החזר חודשי.

האם כדאי לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים?

במקרים רבים כן.

התנאים שמציעים הבנקים אינם בהכרח זהים.

בנק אחד יכול להציע ריבית טובה יותר במסלול מסוים, בעוד שבנק אחר עשוי להציע תנאים עדיפים במסלול אחר.

אבל יש כאן נקודה חשובה:

כדי להשוות בין בנקים בצורה נכונה, כדאי להשוות את אותו מבנה משכנתא.

אחרת אתם עלולים להשוות שתי הצעות שנראות דומות, אך למעשה בנויות בצורה שונה לחלוטין.

מה כדאי לבדוק לפני שבוחרים משכנתא?

לפני שמתקדמים, כדאי לבדוק בין היתר:

• מהו סכום המשכנתא הנכון עבורכם

• מהו יחס המימון בעסקה

• מהו ההחזר החודשי המתאים להכנסה שלכם

• מה תהיה העלות הכוללת של המשכנתא

• מה יקרה להחזר במקרה של שינויי ריבית או מדד

• כיצד בנוי תמהיל המשכנתא

• האם קיימת גמישות לפירעון מוקדם

• האם צפויים שינויים משמעותיים בהכנסות ובהוצאות בעתיד

משכנתא היא התחייבות שיכולה ללוות אתכם במשך שנים רבות ולכן כדאי להסתכל על התמונה המלאה.

לפני שחותמים – בודקים

קבלת אישור עקרוני היא צעד חשוב בדרך לרכישת דירה, אבל היא רק חלק מתהליך תכנון המשכנתא.

המטרה היא לא רק שהבנק יאשר את העסקה.

המטרה היא לבנות משכנתא שמתאימה להכנסות שלכם, לתכניות שלכם וליכולת הכלכלית שלכם גם בהמשך הדרך.

קיבלתם אישור עקרוני ולא בטוחים אם ההצעה טובה?

אפשר לבצע בדיקה של ההצעה, להבין את התמהיל, לבחון את ההחזר החודשי ולהשוות בין האפשרויות לפני שמתקדמים.

PETROV משכנתאות – עושים סדר במספרים לפני שמתחייבים לשנים.